La falsa tradición, venta de cosa ajena y el saneamiento de la propiedad inmobiliaria en Colombia

Un cliente entra a una oficina en la cual se encuentra un abogado y despues de amablemente saludarlo le pregunta:

Doctor, tengo problemas con una propiedad que compré en diciembre de hace 8 años, está bajo mi posesión pero la quiero vender, no se le hizo el respectivo registro ¿Se puede legalizar esta situación? 

El abogado responde: Sí, hay que efectuar un saneamiento de la propiedad.

En el derecho civil, existe una figura que contempla el ordenamiento jurídico colombiano que se denomina "Falsa Tradición" que consiste en la transferencia incompleta de derechos reales de los cuales es objeto un inmueble. Por ejemplo, en el caso de la enajenación de un inmueble cuyo dueño es un tercero, en un momento inicial podríamos pensar que no tiene validez la venta de una cosa ajena, pero el artículo 1871 del código civil, expresa lo siguiente:

“La venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueño de la cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso del tiempo.” 

Como se puede observar, del citado artículo se infiere que hay validez en el negocio jurídico, sin embargo y a “pesar” de ostentar nacimiento a la vida jurídica, no se puede pasar por alto los derechos del verdadero dueño de la propiedad, el cual figura en el certificado de tradición y libertad; aun cuando se hayan suscrito contratos de compraventa que no tuvieron en cuenta el lleno de las solemnidades para hacer de forma correcta el negocio. Igualmente, el correr del tiempo es tomado como prescripción cuando el verdadero dueño no ejerce sus acciones de dominio sobre el bien.

No obstante, en Colombia de acuerdo al paso del tiempo hay dos tipos prescriptivos a saber: la prescripción extraordinaria cuyo tiempo es de 10 años transcurridos desde que se empezaron las acciones posesorias y no se tiene un justo título (contrato de compraventa, o documento que pruebe compra de posesiones) por otra parte, la prescripción ordinaria de 5 años cuando se tiene un justo título, es decir, se realizó documento con vocación traslaticia de dominio.

Así mismo, el justo título determina el tipo de posesión que se ha sostenido en el tiempo, si se ha hecho un documento privado donde se estipularon las obligaciones contractuales de dar y hacer entre vendedor y comprador y no fue elevado a escritura pública en notaría, estamos ante un justo título con posesión regular y ademas ante una falsa tradición al no haberse completado el registro. Contrario sensu, si encaramos un caso de posesión irregular en donde no existe un justo título, nos encontramos frente a una prescripción extraordinaria de dominio, por sus siglas PAD, la cual opera como ya se dijo a los 10 años de empezar se a ejercer las acciones posesorias.

 

Aún más, la prescripción puede ser prescriptiva o extintiva de dominio, dice la corte constitucional que:

En el sistema jurídico colombiano, la prescripción es una institución jurídica que corresponde a dos figuras diferentes: por una parte, la adquisitiva, también conocida como usucapión (adquisición o apropiación por el uso, por su etimología latina usucapionem, de usus-uso- ycapere –tomar-), que es un título originario de adquisición de derechos reales, por la posesión ejercida durante el tiempo y bajo las condiciones exigidas por la ley y la prescripción extintiva o liberatoria, que es un modo de extinguir derechos u obligaciones, como resultado de su no reclamación, alegación o defensa durante el tiempo determinado por la ley, por cualquier razón subjetiva que motive la inacción de su titular, dejando salvas las suspensiones determinadas por la ley en favor de ciertas personas. (Sentencia C-091, 2018) M.P. Alejandro Linares Cantillo.

 

Por otro lado, la sala de casación civil de la Corte Suprema de Justicia define así el concepto de falsa tradición:

 

En este sentido, se entiende por falsa tradición la realizada inadecuada o ilegalmente, sea porque no existe título o porque falta un modo de adquisición de los previstos por el legislador, correspondiendo a circunstancias como los títulos de non domine, donde no se posee el dominio sino títulos diferentes a la propiedad o el dominio, a las enajenaciones de cosa ajena, o las realizadas sobre una cosa sobre la cual no se tiene propiedad o dominio, por tenerlo otra persona; o las circunstancias de dominio incompleto porque no se tiene la totalidad del dominio, al haberlo adquirido de persona que sólo tiene parte de él; o también los eventos correspondientes a transferencia de derechos herenciales sobre cuerpo cierto o enajenaciones de cuerpo cierto teniendo únicamente derechos de cuota. Una adquisición viciada continúa siendo viciada y los diferentes actos dispositivos o transitivos que se realicen no purgan la irregularidad. Se trata de un derecho irregular, no apto para reivindicar, al no tratarse del derecho de dominio. (Sentencia SC10882, 2015) M.P. Luis Armando Tolosa

 

Ahora bien, se trata entonces de determinar el justo título que un poseedor tenga de un inmueble, lo que lo haría “dueño de la propiedad” sin embargo, al no correr el modo, faltaría uno de los tres requisitos para adquirir el dominio (fuente-título-modo) por lo cual no se opera a cabalidad el negocio jurídico conforme a la ley civil, igualmente no se perfecciona y no garantiza el nacimiento a la vida jurídica del derecho real sobre el inmueble pretendido.

De ahí, continua la corte en la misma sentencia:

 

…los anteriores folios, organizados por columnas, la sexta se diseñó para la falsa tradición, a fin de inscribir los títulos que provienen del “non domino”, correspondiendo a ventas de inmuebles ajenos, sin antecedentes propios, mejoras en suelo ajeno, cesión de derechos herenciales, adjudicación de derechos y acciones en sucesorio o de un propietario putativo, etc. Quienes así se encuentran, son aparentes titulares del derecho de dominio, y no pasan de ser simples poseedores, porque no hay verdadera tradición, sino como se viene señalando, pseudotradición o tradición medio, porque pone al adquirente en calidad de poseedor con la posibilidad de adquirir el dominio por prescripción, pues la tradición así realizada no existe, al no provenir del verus domino.

 

Así mismo, vale aclarar que una cosa es la entrega de la casa, terreno, apartamento, oficina, bodega etc. Y otra es la transferencia del derecho de propiedad o dominio (tradición). Por esta razón, el comprador de cosa ajena, siempre puede elegir por pedir la resolución del contrato y a su vez la indemnización de perjuicios que esto le haya ocasionado, paralelamente, el derecho de dominio de inmuebles en Colombia no se adquiere por documento privado entre las partes (contrato) debe además cumplir con las solemnidades que exige la ley civil en cuanto a la operancia de la tradición mediante el registro en la oficina de registro de instrumentos públicos y su protocolización en la escritura pública de la respectiva notaría donde se realice el negocio.

 

Finalmente, es importante cuando trabajamos predios rurales, hacer un estudio de títulos, de acuerdo con la Ley 1561 de 2012 mediante la cual el legislador estableció un proceso verbal especial para otorgar títulos de propiedad al poseedor material de bienes inmuebles urbanos y rurales de pequeña entidad económica y sanear la falsa tradición.

 

Referencias

Corte Constitucional de Colombia. (26 de septiembre de 2018). Sentencia C-091. Bogotá, Colombia: M.P. Alejandro Linares Cantillo.

Corte Suprema de Justicia. (18 de agosto de 2015). Sentencia SC10882. Bogotá, Colombia: M.P Luis Armando Tolosa.